滕州市建设局

关于加强房地产开发经营管理工作的

通   知

局属各单位、机关各科室，各房地产开发企业、中介机构：

为进一步规范我市房地产开发经营行为，切实维护消费者和开发企业的合法权益，促进我市房地产业健康发展，根据《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省商品房销售条例》和国家、省、枣庄市规范房地产市场的有关规定，现就加强我市房地产开发经营管理工作通知如下。

一、严格市场准入条件，严把资质审查关

凡在我市从事房地产开发活动的企业必须具有相应的开发资质，并在规定的业务范围内从事房地产开发活动，没有合法开发经营资质的，不得进行房地产开发。今后设立新的房地产开发经营企业，在向工商行政管理部门申请办理注册前，必须具有市建设主管部门或其授权部门的资质初审意见及有关批准文件；房地产开发企业在取得工商营业执照后，参加土地竞拍必须持有市房地产开发管理部门出具的有关证明文件。对实力不强、技术力量薄弱的房地产开发企业，不予办理房地产开发资质；按照“总量控制、动态管理、末位淘汰”的原则，通过房地产开发企业资质有效期到期审查和信用档案管理，扶持一批实力强、规模大、信誉好、经营管理规范的房地产开发企业，坚决依法严肃处理直至淘汰一批管理混乱、经营行为不规范、有名无实的企业，为房地产业的发展营造一个良好的市场环境。

二、加强房地产开发规划设计管理

（一）严格规划设计要求。房地产开发企业在依法取得土地使用权后，应按土地出让时规定的规划设计条件，委托有资质的规划设计单位进行小区修建性详规编制，并经市规划主管部门审定后方可实施开发。房地产开发企业要严格按照小区规划设计要求实施开发建设，不得随意变更规划设计；确需变更规划设计的，应先经市规划主管部门批准，持变更后的规划方案到市房地产开发管理部门备案，同时变更房地产开发合同和《山东省房地产开发经营许可证》。

（二）加强开发项目公建配套建设管理。开发项目的公建配套必须与商品房建设同步设计、同步施工、同时交付使用；开发企业要将小区道路、供水、排水、通讯等公建配套与单体建筑同步建设，配套到位，一并交付使用；本着公建配套建设适度超前的原则，对物业管理服务用房、公厕、垃圾站点、围墙等配套项目应提前组织实施；公建配套项目建设必须严格执行基本建设程序；公建配套项目的设计、施工、监理必须由具备相应资质的单位承担，严格执行监理制度，开发企业应将公建配套项目的实施纳入委托监理的范围，监理企业应对公建配套项目实施的进度、质量进行监理；分期、分块实施的群体开发项目，其公建配套设施应同步分块完善。

 三、加强商品房预（销）售管理，规范交易行为

（一）商品房预售必须取得预售许可证。房地产开发企业预售商品房，必须按规定到房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》后方可预售，在预售时应当向购买人出示《商品房预售许可证》。房地产开发企业在取得《商品房预售许可证》后，必须在10日内采取公开、公平、公正的方式开盘售房，逾期未开盘售房的，由房地产管理部门收回《商品房预售许可证》。房地产开发企业不得以内部认购、内部登记、排队选号、购房预约、诚意金、定金等变相形式收取任何预售款，不得以购房为指向办理VIP卡、招收会员等，杜绝违规预售商品房行为。同时，建立举报奖励机制，对提供线索和证据的，根据提供资料的价值给予不同额度的经济奖励。举报电话：0632—5577372。

（二）商品房预（销）售必须实行明码标价。新建商品房预售时，必须明码确定预售价格，并填写全市统一的《商品房明码标价书》和《商品房销售价格表》。房地产预（销）售单位，应把《商品房预售许可证》、房源及预（销）售价格在显著位置予以公示，接受有关部门和社会的监督。新建商品房销售价格若作调整应及时变更商品房明码标价书的有关内容，并保留调价前的各幢楼价目明细表及相关资料。经济适用房价格实行政府指导价，销售价格由物价部门审定；普通商品房和别墅实行市场调节价，销售价格由开发建设单位自主确定，并到物价部门进行备案。房地产开发企业预售商品房所得价款，必须专款用于开发项目建设，并按规定接受监督管理。

（三）加强商品房预（销）售合同备案管理。开发建设单位在商品房预（销）售时，必须与购房者签订商品房买卖合同，应统一使用《商品房买卖合同》示范文本，自填项及补充条款不得与现行法律法规冲突，不得设定侵害购房者合法权益的霸王条款。所有法规范围内规定的收费项目及标准必须在合同中明确。房屋价格在买卖合同中一旦明确不许变更，更不许价外加价。房地产开发企业自签定商品房买卖合同起30日内必须到市房地产开发管理部门进行商品房预（销）售合同备案，未进行备案的合同视为无效合同，产权管理部门不予办理产权手续。

四、建立房地产信息公示制度和信用档案预警机制

（一）组建市住宅与房地产信息系统。开通《滕州市住宅与房地产信息网》（www.tzzzfdc.gov.cn），对全市所有房地产开发项目的各项手续、坐落位置、开发规模、建设标准、房屋价格、销售情况、房源等信息，向社会进行全面公示，所有信息实行动态管理。房地产开发企业应将《山东省房地产开发经营许可证》、《商品房预售许可证》在《滕州日报》和《滕州市住宅与房地产信息网》上同时予以发布，没有公开发布的，不得预（销）售商品房。

（二）建立房地产信用档案预警机制。根据《山东省房地产开发企业资质管理规定》，把房地产开发企业的经营行为同其开发资质直接挂钩。对存在违法违规问题的房地产开发企业，一经查实，要记入企业不良经营行为，并给予警告、通报批评，对情节严重、社会影响面大、侵害群众利益的房地产开发企业，向社会公开曝光，坚决清理出我市房地产市场。

五、严格房地产开发项目竣工综合验收制度

开发项目实行竣工综合验收备案制度（项目分块开发的分块验收）；小区公建配套实行专项验收制度，专项验收由开发企业先行组织验收后，报市房地产开发管理部门会同有关单位组织核验（项目分块开发的分块验收）；公建配套验收不合格不得进行小区工程项目竣工综合验收备案。开发项目在组织竣工验收前，应通过市城建档案馆组织的工程档案预验收，并在通过竣工验收后的3个月内向市城建档案馆移交完整的建设工程档案。

六、依法查处违法、违规行为

各房地产开发企业、中介机构要遵纪守法，依法经营。市房地产开发管理办公室成立监察管理科，不定期对房地产开发企业和中介机构的经营行为进行监督检查。对未按法定程序取得合法资质开发和超越资质等级开发、不按项目建设管理要求实施开发、预（销）售等违法、违规行为及不法中介机构，依法予以查处。

二〇〇八年三月三十一日